Investir dans l’immobilier ancien offre des opportunités intéressantes, notamment grâce à plusieurs dispositifs fiscaux qui encouragent la rénovation et la mise en location de biens anciens. Ces dispositifs permettent aux investisseurs de bénéficier de réductions d’impôts tout en participant à la valorisation du patrimoine immobilier et à la revitalisation des centres-villes.
En 2025, plusieurs dispositifs phares sont encore accessibles, chacun avec ses conditions spécifiques, ses avantages et ses limites, permettant d’adapter son investissement à ses objectifs patrimoniaux et fiscaux.
La loi Denormandie : encourager la rénovation en centre-ville
La loi Denormandie, prolongée jusqu’à fin 2027, vise à dynamiser les centres-villes en difficulté en incitant à la rénovation de logements anciens. Elle offre une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21% du coût total de l’opération (achat + travaux), étalée sur une durée de location de 6, 9 ou 12 ans.
Pour être éligible, les travaux doivent représenter au moins 25% du coût total et le bien doit être situé dans une commune éligible, souvent dans le cadre d’opérations de revitalisation urbaine. Ce dispositif conjugue avantage fiscal et valorisation patrimoniale durable.
La loi Malraux : une défiscalisation avantageuse pour le patrimoine remarquable
La loi Malraux s’adresse aux investisseurs souhaitant restaurer des immeubles situés dans des secteurs protégés, comme les sites patrimoniaux remarquables. Elle permet une réduction d’impôt pouvant atteindre 30% du montant des travaux, ce qui en fait un dispositif très attractif pour les contribuables fortement imposés.
La contrepartie est un engagement de location nue pendant au moins 9 ans. Ce dispositif est idéal pour ceux qui veulent allier défiscalisation et valorisation d’un patrimoine ancien d’exception, même si le montage peut être complexe et le budget conséquent.
Le déficit foncier : un levier pour rénover et réduire ses impôts
Le déficit foncier permet de déduire de ses revenus fonciers, voire de son revenu global dans certaines limites, les dépenses liées à la rénovation d’un bien ancien. En 2025, le plafond annuel imputable sur le revenu global est temporairement relevé à 21 400 €, favorisant la rénovation énergétique des logements classés passoires thermiques.
Ce mécanisme est particulièrement adapté aux propriétaires bailleurs qui souhaitent rénover tout en réduisant leur imposition, avec un engagement de location nue d’au moins 3 ans.
Le statut LMNP et les résidences de services
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) permet d’investir dans l’immobilier ancien meublé, souvent dans des résidences de services (étudiantes, seniors). Ce dispositif offre des avantages fiscaux intéressants, notamment l’amortissement du bien et des meubles, réduisant ainsi le revenu imposable.
Bien que le dispositif Censi-Bouvard ait pris fin en 2022, le LMNP reste une option attractive pour ceux qui souhaitent conjuguer défiscalisation et revenus locatifs réguliers avec une gestion simplifiée.
Adapter son investissement à ses objectifs et contraintes
Chaque dispositif présente des conditions d’éligibilité spécifiques, notamment en termes de localisation, de travaux, de durée d’engagement locatif et de plafonds de loyers et de ressources des locataires. Il est donc essentiel de bien étudier son projet et de se faire accompagner par un professionnel pour optimiser son investissement.
En combinant ces dispositifs, il est possible de construire une stratégie patrimoniale efficace, alliant réduction d’impôts, valorisation du patrimoine et contribution à la rénovation urbaine.
