Comment gérer la comptabilité des loueurs en meublé non professionnels (LMNP) ?

Dernière mise à jour le 2 novembre 2026

Statut LMNP : les conditions à remplir en 2026

Louer un bien meublé sous le statut LMNP offre des avantages fiscaux réels — à condition de maîtriser sa comptabilité. Micro-BIC ou régime réel, livre-journal ou liasse fiscale, amortissements ou abattement forfaitaire : chaque choix a un impact direct sur votre imposition. Ce guide complet fait le point sur toutes vos obligations comptables LMNP en 2025 et 2026, avec les seuils et règles en vigueur.

• Les recettes annuelles de location meublée de votre foyer fiscal sont inférieures à 23 000 € TTC ;
• ou ces recettes sont inférieures au total de vos autres revenus d’activité (salaires, autres BIC).

Source : service-public.gouv.fr / impots.gouv.fr, location meublée.

⚠️ Tout loueur en meublé, quel que soit son régime fiscal, est soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE) en application de l’article 1447 du CGI. L’immatriculation et l’obtention d’un numéro SIRET sont donc obligatoires dès le début de l’activité.

Les deux régimes fiscaux LMNP : micro-BIC ou réel ?

Le choix du régime conditionne l’intégralité de vos obligations comptables. Voici les paramètres à connaître pour 2025 et 2026.

Seuils et abattements micro-BIC — revenus 2025 (déclaration 2026)

Seuils et abattements micro-BIC — revenus 2026 (déclaration 2027)

Le passage au régime réel devient obligatoire dès lors que vos recettes dépassent le seuil micro-BIC applicable deux années consécutives.

📌 Important : en cas de location en indivision, le régime micro-BIC est exclu ; le régime réel s’applique obligatoirement (impots.gouv.fr).

Obligations comptables selon le régime

Au régime micro-BIC : des formalités allégées

Sous le micro-BIC, les obligations comptables sont réduites au strict minimum :

• Tenir un livre-journal mentionnant pour chaque encaissement : la date, le nom du locataire, le montant et le mode de paiement.
• Aucun logiciel comptable, bilan ou liasse fiscale n’est exigé.
• L’abattement forfaitaire est appliqué automatiquement par l’administration fiscale.
• Les revenus sont intégrés au barème progressif de l’impôt sur le revenu (il n’existe pas de versement libératoire en LMNP).

La déclaration s’effectue via le formulaire n° 2042-C PRO, cadre « Revenus des locations meublées non professionnelles », avec indication obligatoire du numéro SIRET.

Au régime réel : une comptabilité d’engagement complète

Le régime réel impose une comptabilité conforme au Code de commerce et au plan comptable général. Concrètement, cela implique :

1. Tenir une comptabilité d’engagement (enregistrement des produits et charges à leur date de fait, et non à leur date de paiement).
2. Produire une liasse fiscale n° 2031 accompagnée des annexes 2033.
3. Constituer un fichier des écritures comptables (FEC) communicable en cas de contrôle fiscal.
4. Déduire les charges réelles : travaux, intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion.
5. Pratiquer l’amortissement du bien immobilier et du mobilier, réduisant ainsi la base imposable.
6. Déposer la déclaration via le formulaire n° 2042-C PRO avec le numéro SIRET.

Déficits, plus-values et prélèvements sociaux : les règles 2025-2026

Déficits LMNP

Les déficits générés en LMNP au régime réel sont reportables pendant 10 ans, mais uniquement sur les revenus de location meublée non professionnelle. Ils ne peuvent pas s’imputer sur le revenu global du foyer (impots.gouv.fr).

Plus-value de cession : nouvelle règle depuis le 15 février 2025

Pour toute vente réalisée à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession (FAQ impots.gouv.fr). Cette mesure augmente mécaniquement la plus-value imposable pour les LMNP ayant amorti leur bien sur plusieurs années.

Prélèvements sociaux : hausse au 1er janvier 2026

Les prélèvements sociaux applicables aux revenus BIC de location meublée ont été relevés de 17,2 % à 18,6 % au 1er janvier 2026, en application de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12 (loi de financement de la sécurité sociale pour 2026). Cette hausse de 1,4 point doit être intégrée dans vos simulations de rendement net.

Tableau de synthèse : micro-BIC vs régime réel en LMNP (2026)

Procédure de déclaration LMNP étape par étape

1. Obtenir un numéro SIRET : obligatoire pour tout loueur en meublé, quelle que soit sa situation fiscale.
2. Identifier votre seuil applicable : longue durée / meublé classé (83 600 € en 2026) ou tourisme non classé (15 000 €).
3. Choisir ou subir votre régime : micro-BIC si vous êtes sous le seuil et n’avez pas opté pour le réel ; réel obligatoire si dépassement deux années consécutives ou situation d’indivision.
4. Tenir votre comptabilité : livre-journal (micro-BIC) ou comptabilité d’engagement complète avec FEC (réel).
5. Préparer votre liasse : formulaire n° 2042-C PRO dans tous les cas ; en supplément, n° 2031 + annexes 2033 au régime réel.
6. Intégrer les nouvelles règles 2025-2026 : réintégration des amortissements dans la plus-value (ventes ≥ 15 février 2025) et prélèvements sociaux à 18,6 % (revenus 2026).

Sources

• Service-public.gouv.fr, Location meublée non professionnelle, 2025.
• Impots.gouv.fr, FAQ location meublée / micro-BIC / régime réel / déficits / plus-values, 2025-2026.
• BOI-BAREME-000044, Révision triennale des seuils micro-BIC au 1er janvier 2026, Direction générale des Finances publiques.
• Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, art. 7, réduction de l’abattement micro-BIC meublé de tourisme non classé à 30 %.
• Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12, loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 — hausse des prélèvements sociaux à 18,6 %.
• Article 1447 du CGI, cotisation foncière des entreprises (CFE) applicable aux loueurs en meublé.

Comptabilité LMNP au régime réel : comment enregistrer les amortissements ?

L’un des atouts majeurs du régime réel en LMNP est la possibilité de pratiquer des amortissements comptables sur le bien immobilier, les meubles et les équipements. Contrairement à d’autres dispositifs fiscaux, ces amortissements permettent de réduire significativement — voire d’annuler — le bénéfice imposable, sans générer de sortie de trésorerie.

Quels biens sont amortissables ?

• L’immeuble (hors terrain, non amortissable) : généralement sur 25 à 40 ans, soit un taux d’amortissement de 2,5 % à 4 % par an.
• Les meubles et équipements (canapé, électroménager, literie…) : sur 5 à 10 ans, soit 10 % à 20 % par an.
• Les travaux de rénovation : en fonction de leur nature, sur 5 à 15 ans.

Règle clé : la limite d’imputation des amortissements

En LMNP, les amortissements ne peuvent pas créer de déficit fiscal. Ils sont imputables dans la limite du bénéfice dégagé après déduction de toutes les autres charges (intérêts d’emprunt, charges de copropriété, taxe foncière, assurances, frais de gestion…). L’excédent d’amortissement non utilisé est reportable sans limitation de durée sur les exercices suivants (article 39 C du CGI).

Comment enregistrer un amortissement en pratique ?

Chaque année, vous devez passer une écriture de dotation aux amortissements dans votre journal comptable :

• Débit du compte 68 – Dotations aux amortissements
• Crédit du compte 28 – Amortissements des immobilisations

Ces écritures figurent dans la liasse fiscale n° 2031 et ses annexes 2033-C (tableau des immobilisations et amortissements). Il est fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable ou d’utiliser un logiciel dédié (Clementine, Indy, Keobiz…) pour sécuriser ces imputations face à un éventuel contrôle fiscal.

Logiciel de comptabilité LMNP : lequel choisir en 2025 ?

La tenue d’une comptabilité d’engagement au régime réel peut sembler complexe, mais des solutions numériques dédiées aux LMNP simplifient grandement la gestion quotidienne. Voici un comparatif des principales options disponibles en 2025.

⚠️ Quelle que soit la solution choisie, conservez tous vos justificatifs (factures, quittances, relevés bancaires) pendant au moins 6 ans, durée du droit de reprise de l’administration fiscale en matière de BIC (article L. 169 du Livre des procédures fiscales).

Adhérer à un Centre de Gestion Agréé (CGA) : une option à envisager

En adhérant à un Centre de Gestion Agréé (CGA), le LMNP au régime réel bénéficie d’une dispense de majoration de 25 % de son bénéfice imposable (avantage qui s’applique encore pour les revenus 2025 dans certains cas). Le CGA réalise également un examen de cohérence de votre comptabilité, ce qui renforce la sécurité en cas de contrôle. L’adhésion coûte généralement entre 150 € et 250 € par an.

Faut-il un expert-comptable obligatoirement pour la comptabilité LMNP au régime réel ?

Non, la loi n’impose pas de recourir à un expert-comptable en LMNP, même au régime réel. Vous pouvez tenir vous-même votre comptabilité d’engagement et produire la liasse fiscale 2031 à l’aide d’un logiciel dédié (Indy, Clementine, Keobiz…). Cependant, l’intervention d’un professionnel est fortement recommandée pour sécuriser les amortissements, optimiser votre résultat fiscal et éviter les erreurs en cas de contrôle. Les honoraires d’expert-comptable sont d’ailleurs intégralement déductibles de vos revenus LMNP au régime réel.

Peut-on passer du micro-BIC au régime réel en cours d’année pour la comptabilité LMNP ?

Non, le changement de régime fiscal ne peut pas s’effectuer en cours d’exercice. Si vous êtes au micro-BIC et souhaitez opter pour le régime réel, vous devez en informer l’administration fiscale avant le 1er février de l’année au titre de laquelle vous souhaitez appliquer le régime réel (date de dépôt de la déclaration de résultats). Cette option est valable pour deux ans et reconductible tacitement. À l’inverse, si vos recettes dépassent le seuil micro-BIC deux années consécutives, le passage au réel devient automatique et obligatoire.