Dernière mise à jour le 18 octobre 2026
Statut LMNP : les conditions à remplir en 2026
Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) si l’une des deux conditions suivantes est remplie :
- Les recettes annuelles de location meublée de votre foyer fiscal sont inférieures à 23 000 € TTC ;
- ou ces recettes sont inférieures au total de vos autres revenus d’activité (salaires, autres BIC).
Source : service-public.gouv.fr / impots.gouv.fr, location meublée.
⚠️ Tout loueur en meublé, quel que soit son régime fiscal, est soumis à la cotisation foncière des entreprises (CFE) en application de l’article 1447 du CGI. L’immatriculation et l’obtention d’un numéro SIRET sont donc obligatoires dès le début de l’activité.
Les deux régimes fiscaux LMNP : micro-BIC ou réel ?
Le choix du régime conditionne l’intégralité de vos obligations comptables. Voici les paramètres à connaître pour 2025 et 2026.
Seuils et abattements micro-BIC — revenus 2025 (déclaration 2026)
| Type de location | Seuil de recettes HT | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Location meublée longue durée, meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes | 77 700 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé (ex. : Airbnb) | 15 000 € | 30 % (contre 50 % en 2024, loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, art. 7) |
Seuils et abattements micro-BIC — revenus 2026 (déclaration 2027)
| Type de location | Seuil de recettes HT | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Location meublée longue durée, meublé de tourisme classé, chambre d’hôtes | 83 600 € (révision triennale au 1er janvier 2026, BOI-BAREME-000044) | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Le passage au régime réel devient obligatoire dès lors que vos recettes dépassent le seuil micro-BIC applicable deux années consécutives.
📌 Important : en cas de location en indivision, le régime micro-BIC est exclu ; le régime réel s’applique obligatoirement (impots.gouv.fr).
Obligations comptables selon le régime
Au régime micro-BIC : des formalités allégées
Sous le micro-BIC, les obligations comptables sont réduites au strict minimum :
- Tenir un livre-journal mentionnant pour chaque encaissement : la date, le nom du locataire, le montant et le mode de paiement.
- Aucun logiciel comptable, bilan ou liasse fiscale n’est exigé.
- L’abattement forfaitaire est appliqué automatiquement par l’administration fiscale.
- Les revenus sont intégrés au barème progressif de l’impôt sur le revenu (il n’existe pas de versement libératoire en LMNP).
La déclaration s’effectue via le formulaire n° 2042-C PRO, cadre « Revenus des locations meublées non professionnelles », avec indication obligatoire du numéro SIRET.
Au régime réel : une comptabilité d’engagement complète
Le régime réel impose une comptabilité conforme au Code de commerce et au plan comptable général. Concrètement, cela implique :
- Tenir une comptabilité d’engagement (enregistrement des produits et charges à leur date de fait, et non à leur date de paiement).
- Produire une liasse fiscale n° 2031 accompagnée des annexes 2033.
- Constituer un fichier des écritures comptables (FEC) communicable en cas de contrôle fiscal.
- Déduire les charges réelles : travaux, intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion.
- Pratiquer l’amortissement du bien immobilier et du mobilier, réduisant ainsi la base imposable.
- Déposer la déclaration via le formulaire n° 2042-C PRO avec le numéro SIRET.
Déficits, plus-values et prélèvements sociaux : les règles 2025-2026
Déficits LMNP
Les déficits générés en LMNP au régime réel sont reportables pendant 10 ans, mais uniquement sur les revenus de location meublée non professionnelle. Ils ne peuvent pas s’imputer sur le revenu global du foyer (impots.gouv.fr).
Plus-value de cession : nouvelle règle depuis le 15 février 2025
Pour toute vente réalisée à partir du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel sont réintégrés dans le calcul de la plus-value de cession (FAQ impots.gouv.fr). Cette mesure augmente mécaniquement la plus-value imposable pour les LMNP ayant amorti leur bien sur plusieurs années.
Prélèvements sociaux : hausse au 1er janvier 2026
Les prélèvements sociaux applicables aux revenus BIC de location meublée ont été relevés de 17,2 % à 18,6 % au 1er janvier 2026, en application de la loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12 (loi de financement de la sécurité sociale pour 2026). Cette hausse de 1,4 point doit être intégrée dans vos simulations de rendement net.
Tableau de synthèse : micro-BIC vs régime réel en LMNP (2026)
| Critère | Micro-BIC | Régime réel |
|---|---|---|
| Seuil de recettes (longue durée / classé) | ≤ 83 600 € HT (2026) | Aucun plafond |
| Seuil de recettes (tourisme non classé) | ≤ 15 000 € HT | Aucun plafond |
| Abattement / déduction des charges | Forfaitaire (30 % ou 50 %) | Charges réelles + amortissements |
| Obligations comptables | Livre-journal simple | Comptabilité d’engagement, FEC, liasse 2031 + annexes 2033 |
| Déficit reportable | Non applicable | Oui, 10 ans sur revenus LMNP |
| Indivision | Exclu | Obligatoire |
| Prélèvements sociaux (depuis jan. 2026) | 18,6 % sur les revenus BIC nets | |
Procédure de déclaration LMNP étape par étape
- Obtenir un numéro SIRET : obligatoire pour tout loueur en meublé, quelle que soit sa situation fiscale.
- Identifier votre seuil applicable : longue durée / meublé classé (83 600 € en 2026) ou tourisme non classé (15 000 €).
- Choisir ou subir votre régime : micro-BIC si vous êtes sous le seuil et n’avez pas opté pour le réel ; réel obligatoire si dépassement deux années consécutives ou situation d’indivision.
- Tenir votre comptabilité : livre-journal (micro-BIC) ou comptabilité d’engagement complète avec FEC (réel).
- Préparer votre liasse : formulaire n° 2042-C PRO dans tous les cas ; en supplément, n° 2031 + annexes 2033 au régime réel.
- Intégrer les nouvelles règles 2025-2026 : réintégration des amortissements dans la plus-value (ventes ≥ 15 février 2025) et prélèvements sociaux à 18,6 % (revenus 2026).
Sources
- Service-public.gouv.fr, Location meublée non professionnelle, 2025.
- Impots.gouv.fr, FAQ location meublée / micro-BIC / régime réel / déficits / plus-values, 2025-2026.
- BOI-BAREME-000044, Révision triennale des seuils micro-BIC au 1er janvier 2026, Direction générale des Finances publiques.
- Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, art. 7, réduction de l’abattement micro-BIC meublé de tourisme non classé à 30 %.
- Loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025, art. 12, loi de financement de la sécurité sociale pour 2026 — hausse des prélèvements sociaux à 18,6 %.
- Article 1447 du CGI, cotisation foncière des entreprises (CFE) applicable aux loueurs en meublé.
