L’investissement immobilier locatif représente un placement fructueux à condition de bien assurer la gestion locative. Cette mission complexe qui incombe aux propriétaires bailleurs regroupe plusieurs tâches contraignantes et chronophages. Le recouvrement des dettes représente notamment une mission ardue. L’établissement d’un acte de cautionnement constitue une solution pour éviter les loyers et autres frais impayés par les locataires.
Qu’est-ce-que l’acte de cautionnement ?
L’acte de cautionnement ou caution solidaire est un document officiel qui désigne un garant, tenu de rembourser les dettes du locataire. Le garant doit notamment s’acquitter du montant du loyer non payé. Le garant est aussi tenu de rembourser les dépenses diverses relatives aux travaux entreprises au sein du logement qui sont à la charge du locataire si ce dernier est en situation d’insolvabilité.
Le garant peut être une personne physique : un parent du locataire ou un ami proche ou une personne morale : la Garantie Visale d’Action Logement.
Il existe deux types de caution, à savoir :
- la caution simple : ce contrat impose au propriétaire de recourir à une procédure à l’amiable de remboursement auprès du locataire défaillant avant de se tourner vers le garant,
- la caution solidaire offre au propriétaire le droit de s’adresser directement au garant dès que le locataire ne paie pas son dû (dès le premier mois impayé par exemple).
Le contenu de l’acte de cautionnement
Pour être valide, l’acte de cautionnement doit obligatoirement mentionner :
- la référence à la Législation relative aux rapports entre bailleurs et locataires (Article 22-1 Loi n°89-462 du 6 juillet 1989),
- le montant du loyer,
- les modalités de révision du loyer,
- la date de la conclusion du bail,
- la durée d’engagement du garant.
Le locataire doit fournir une copie de l’acte de cautionnement à la personne physique ou morale désignée garant ainsi qu’une copie du bail. Ainsi, le cautionnaire est informé de sa responsabilité et de toutes les conditions de location.
Les documents requis pour l’établissement de l’acte de cautionnement
Le garant doit fournir les documents suivants au moment de rédiger l’acte de cautionnement :
- un document d’identité: CIN, passeport ou permis de conduire,
- un justificatif de résidence: facture de gaz, d’électricité, ou quittance de loyer daté de moins de 3 mois ainsi qu’un titre de propriété de résidence principale et une attestation de paiement de la taxe foncière si le garant est propriétaire de son logement,
- une copie du contrat de travail,
- les trois derniers bulletins de paie,
- l’avis d’imposition,
- les justificatifs de revenus immobiliers ou fonciers.
L’acte de cautionnement doit être signé par le garant. Si ce denier est absent lors de la rédaction du document, le locataire doit lui faire parvenir la version originale à signer à la main. La signature doit être authentifiée auprès de la municipalité de son lieu de résidence ou à l’ambassade si le garant vit à l’étranger. Le document signé doit ensuite être posté au locataire qui se chargera de le remettre au bailleur. Attention, seul le fichier l’original est valable !
Avant la modification de la Loi Elan, le garant était obligé de recopier l’acte de cautionnement à la main avant de le signer puis de le renvoyer au locataire. Cette législation a connu une modification supprimant l’obligation pour le garant de reproduire une version manuscrite de l’acte de cautionnement. Ainsi, l’acte de cautionnement peut désormais être établi au format digital et le garant peut apposer une signature électronique s’il ne peut être présent au moment de l’établissement du contrat d’engagement.
Cela facilite la gestion locative en ligne et accommode notamment les propriétaires bailleurs qui utilisent une application de gestion locative.
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