Le démembrement de propriété nécessite une analyse de la situation spécifique du contribuable. Je vous indique les détails pour celui qui est soumis à l’impôt sur la fortune immobilière ou l’IFI.

A propos du démembrement de propriété

Il s’agit d’une technique de gestion et de transmission du patrimoine. Une analyse de la situation s’avère indispensable pour une personne redevable de l’IFI.

Il faut distinguer le cas de l’usufruitier et celui du nu-propriétaire.

L’impôt incombe à l’usufruitier

A la base, le démembrement mène à une division juridique du bien immobilier entre deux patrimoines. Cela concerne à la fois l’usufruitier et le nu-propriétaire.

Ainsi, le bien fait partie du patrimoine taxable à l’IFI pour  l’usufruitier pour une valeur en pleine propriété. En effet, l’usufruitier peut déduire le passif du bien démembré.

Pour autant, le passif contracté par le nu-propriétaire ne peut venir en déduction de l’assiette de l’IFI.

Quelques cas fréquents

Un parent qui confie la nue propriété d’un bien immobilier à son enfant garde la charge intégrale de l’IFI sur le bien démembré. Même si l’enfant procède à une vente future de la nue-propriété à un tiers, le parent demeure redevable de l’IFI sur la pleine propriété.

En outre, l’achat est effectué en démembrement d’un bien immobilier. Les parents sont usufruitiers et les enfants sont nus-propriétaires.

Les parents sont toujours taxables sur l’IFI de la valeur de la pleine propriété.

L’apport de la nue-propriété à une société

Dans ce cas, l’usufruitier doit déclarer le patrimoine via la valeur en pleine propriété. Toutefois, il n’est pas nécessaire de déclarer à l’IFI la valeur des parts sociales.

Cela évite de subir une double imposition sur un seul bien. Au moment de céder les parts, le cessionnaire déclare à l’IFI la valeur des parts sociales à due concurrence de la nue-propriété.

Pour sa part, le cédant usufruitier règle l’IFI sur la valeur totale du bien. Par ailleurs, le reste des associés est redevable de l’IFI sur la valeur de la nue-propriété de l’actif imposable.

Cette dernière est préalablement inscrite à l’actif de la société.

Les exceptions possibles

Cela porte sur la répartition de la charge de l’IFI entre usufruitier et nu-propriétaire. En cas de succession, le conjoint survivant hérite de l’usufruit du bien immobilier.

Ainsi, la charge de l’IFI est partagée entre le conjoint survivant et les enfants nus-propriétaires. Il s’agit d’un héritage en vertu de la loi.

En parallèle, dans le cadre d’un usufruit de conjoint issu d’un testament ou d’une donation entre époux, la taxation de la totalité du bien revient à l’usufruitier. Il faut savoir qu’à la mort de l’époux, il est préférable de déterminer s’il faut choisir l’usufruit légal ou l’usufruit conventionnel.

Cela dépend de la configuration familiale et de l’IFI revenant à l’usufruitier et aux enfants nus-propriétaires.

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Crédit Photo : cafedupatrimoine.com & mieuxvivre-votreargent.fr

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