Le démembrement de propriété constitue un levier de transmission de patrimoine efficace. Je vous livre les détails concernant cette disposition.

A propos du démembrement de propriété

La propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par les lois ou les règlements, selon l’article 544 du Code Civil. Trois éléments constituent le droit de propriété.

Il s’agit de l’usus ou droit d’user du bien, de l’abusus ou droit de disposer du bien en le vendant ou en le transmettant. Quant au fructus, il revient à récolter les fruits liés au bien.

En fait, le démembrement autorise la répartition d’une propriété entre plusieurs personnes. L’abusus représente la nue-propriété du bien.

Ainsi, le titulaire peut en disposer sans l’utiliser directement. Quant à l’usus et au fructus, ils illustrent l’usufruit.

Leur durée de vie correspond à celle du bénéficiaire ou un terme convenu de façon contractuelle.

Les acquisitions en démembrement de propriété

Pour l’achat en démembrement simple, des parents peuvent acquérir l’usufruit d’un bien immobilier. Pour leur part, les enfants achètent la nue-propriété.

Au décès des parents, les enfants perçoivent la pleine propriété en franchise fiscale, sans payer de droits de succession. Quant aux couples non mariés ou pacsés, l’achat en démembrement croisé est approprié.

Ainsi, chaque partenaire acquiert une part d’usufruit et une part de nue-propriété du bien immobilier. Le dernier survivant conserve la jouissance du logement en conservant les parts de nue-propriété et d’usufruit.

Via une SCI, l’achat en démembrement immobilier croisé permet à chaque associé d’être nu-propriétaire d’une part et usufruitier de l’autre part. Lors de la constitution de la SCI, il convient de démembrer l’ensemble des parts.

Chaque associé a droit à un usufruit sur une moitié des parts et une nue-propriété sur l’autre moitié.

Les avantages respectifs du démembrement de propriété

En franchise d’imposition fiscale, cette disposition sert de protection pour le conjoint survivant, le concubin, le partenaire de PACS. Sans léser les héritiers, la protection du conjoint survivant est assurée.

De plus, l’extinction  de l’usufruit et la reconstitution de la pleine propriété ne sont pas assujetties aux droits de succession.

La solution d’investissement retenue

Le démembrement de propriété est soumis pour une durée déterminée à l’avance. Un acteur immobilier achète un immeuble et cède l’usufruit à un bailleur social ou usufruitier.

Les biens sont commercialisés à des investisseurs privés ou nus-propriétaires. Le démembrement dure entre 15 à 20 ans. Entretemps, le bailleur social loue les biens en assurant l’entretien.

A la fin du délai, le nu-propriétaire devient propriétaire du bien sans frais supplémentaires. Il peut soit vendre le bien ou continuer à percevoir des loyers.

Fiscalement, il faut considérer les abattements pour durée de détention selon un barème spécifique. Retrouvez d’autres thèmes ici.

Crédit Photo : journaldelagence.com & 123immo.info

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